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PROCESO DE PERTENENCIA

PROCESO DE PERTENENCIA

¿Conoces personas que han vivido en un bien inmueble (casa, apartamento, oficina…) durante más de 10 años, pero no tienen escrituras y además no están allí por un contrato de arrendamiento? Si este es tu caso o de alguna persona que conozcas, te invito a que leas este blog y amplíes tu conocimiento frente al proceso de pertenecía, estoy segura de que te puede ayudar.

Acerca del proceso de pertenencia

Juan y María han estado viviendo en la finca “La Juanita” desde 2012, cuando la conocieron estaba desocupada, ellos necesitaban un techo y se quedaron allí. Actualmente siguen habitando “La Juanita”, durante estos 10 años construyeron una cerca alrededor de la finca, tienen cultivo de papa y fresas, además construyeron una casa auxiliar (Articulo 981 Código Civil), y por supuesto cumplen con el pago de los impuestos (Articulo 4 ley 1183 de 2008); y durante ese lapso ninguna persona se ha acercado para reclamar la posesión del bien.

En este momento ellos están bajo una figura legal que se domina poseedor, pues ejercen actos con ánimo de señor y dueño, por lo que tienen un vínculo de hecho, pero no de derecho. Sin embargo, no todo está perdido, pues el proceso de pertenencia permite que la posesión se transforme en el dominio, es decir que el vinculo de hecho cambie por uno de derecho, gracias a la prescripción y la orden de un juez.

Requisitos para el proceso de pertenencia

Para que el proceso de pertenencia pueda tener éxito es indispensable que se tengan presentes los siguientes requisitos:

  1. No reconocer la propiedad de alguien más sobre el bien, por lo que no se puede iniciar el proceso si estoy con un contrato de arrendamiento, comodato, entre otros.
  2. Ejercer actos de señor y dueño, como lo hicieron al construir una cerca, construir, cultivar y pagar impuestos.
  3. La prescripción se logra con el paso del tiempo, en nuestra legislación es de 5 años si se prueba un justo título y buena fe (prescripción ordinaria), pero de 10 años si no hay justo título y/o buena fe (prescripción extraordinaria).

Aspectos para tener en cuenta sobre el proceso de pertenencia

Es importante mencionar los siguientes puntos para que podamos saber si el proceso de pertenencia puede o no seguir:

  1. Este proceso puede ser iniciado por los acreedores de los poseedores, bien sea porque no quieren iniciar el proceso por su cuenta o quieren renunciar a este.
  2. “La declaración de pertenencia también podrá pedirla el comunero que, con exclusión de los otros condueños y por el término de la prescripción extraordinaria, hubiere poseído materialmente el bien común o parte de él, siempre que su explotación económica no se hubiere producido por acuerdo con los demás comuneros o por disposición de autoridad judicial o del administrador de la comunidad.” (Gerencie.com, 2021)
  3. Si el bien es imprescriptible o de propiedad de entidades públicas, no se puede continuar con el proceso de pertenencia. Para saber si el bien esta sujeto a alguna de las anteriores condiciones se debe revisar el certificado de libertad y tradición.

Iniciar el proceso de pertenencia

Debe tener en cuenta que para dar comienzo es necesario presentar una demanda mediante abogado ante el juez civil de la jurisdicción del inmueble. Esta demanda deberá ir acompañada por una copia del certificado de tradición y libertad expedido por la oficina de registro instrumentos públicos dependiendo de la ubicación del inmueble.

Como una demanda siempre tiene una contraparte, en este caso será el propietario o dueño del dominio del inmueble reclamado en pertenencia, que aparece en el certificado de tradición y libertad (numeral 5, art 375 Código General del Proceso).

Si desea iniciar un proceso de pertenencia necesita de un abogado y asesoría legal, en consultorio predial lo asesoramos en  su proceso jurídico.

Referencias bibliograficas

Gerencie.com. proceso de pertenencia. gerencie.com/proceso-de-pertenencia.html#Declaracion_de_pertenencia

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PROCESO DIVISORIO – ¿QUÉ ES Y COMO SE REALIZA?

PROCESO_DIVISORIO

Es muy común que se presente en los procesos de herencias, sucesiones, separaciones u otro en donde se busque la repartición de un bien.  Más cuando existen varios propietarios. En dicha situación se genera la duda de ¿Cómo se van a repartir los bienes que están en discusión? Tal situación se conoce como, Proceso Divisorio, si quieres saber de qué se trata sigue en el blog.

Comencemos con la propiedad proindiviso

Para abarcar como funciona el proceso divisorio, lo vamos a hacer a través de una historia. Dicha historia comienza con: Carolina, Andrés y Manuel, en el municipio de Duitama. Luego de una larga búsqueda encontraron la casa perfecta, que estaba avaluada en $30´000.000. Posteriormente continuo con la celebración de un contrato de compraventa suscrito por ellos en conjunto como compradores.

Al momento de adquirir la propiedad de manera conjunta, crearon una figura legal denominada “proindiviso”. Esta hace referencia a que todos eran comuneros o codueños de la propiedad. Es decir eran dueños, no de una parte física, sino como tal de un porcentaje. El predio se había adquirido en partes iguales por lo tanto cada uno tenía el 33.33% de la propiedad.

Si quieres saber mas sobre la propiedad proindiviso te invitamos a leer nuestro blog: «PROPIEDAD PROINDIVISO EN COLOMBIA»

¿Para qué tenemos al proceso divisorio?

Después de algunos años Manuel decide que quiere vender la propiedad proindiviso que tiene en Duitama. Para hacerlo decide poner una demanda divisoria en contra de los demás comuneros (Andrés y Carolina- Es importante aclarar que, así como Manuel interpuso la demanda, ellos también podían hacerlo). Con esta acción se busca dividir el bien si es susceptible de división material. En caso  de que no sea ese el caso se dispondrá a la venta de dicho bien para que repartir en dinero a cada uno de los propietarios.

Aquí y en casi todos los escenarios, es mejor que las partes concilien y así eviten ir a un proceso judicial, pero si desean continuar aquí les dejamos algunos puntos que debe saber.

Proceso divisorio en el Código General del Proceso

Para hacer más sencilla la explicación vamos a dividir está en varios actos procesales:

Demanda

  1. La demanda se interpone por un comunero que quiere dividir la propiedad, contra los otros – Manuel contra Andrés y Carolina.
  2. Se presenta ante el Juez Civil Municipal o de Circuito del lugar donde se encuentra ubicado el bien sobre el que se busca hacer la división. – En este caso Duitama
  3. La cuantía se determina por el avalúo catastral del mismo bien. – Con el paso del tiempo subió su precio y ahora esta avaluada en $60´000.000, entonces será mínima cuantía.

Además, debe tener los siguientes anexos:

  1. La prueba de que demandante y demandado son condueños.
  2. Si se trata de bienes sujetos a registro se presentará también certificado del respectivo registrador sobre la situación jurídica del bien y su tradición
  3. Un dictamen pericial que determine el valor del bien, el tipo de división que fuere procedente, la partición, si fuere el caso, y el valor de las mejoras si las reclama.
  4. Si hubiese lugar a mejoras hechas por el demandante, dictamen pericial del valor de esas mejoras.

TRAMITE DE LA DIVISION:

Si se puede dividir el bien:

El juez tendrá en cuenta los dictámenes periciales aportados por la partes y una vez quede ejecutoriado del auto que decrete la división, el juez procederá a dictar sentencia señalando como será dividido el bien y si esta sujeto a registro debe ordenar la inscripción de la partición.

Es importante señalar que para la división es necesario contar con un Levantamiento Topográfico realizado bajo la Resolución 643 de 2018 del IGAC.

Finalmente, registrada la partición material, cualquiera de los interesados directos podrá solicitar que el juez le entregue la parte que se le haya adjudicado.

Cuando la cosa no se pueda dividir materialmente se debe proceder a la venta de este:

El juez entonces deberá decretar el secuestro y procederá al remate, en donde el precio será el del avaluó.

Los gastos administrativos en los que se incurran irán por cuenta de cada comunero en proporción a su derecho.

Si uno de los comuneros demandado decide comprar la propiedad lo podrá hacer en el término de 3 días posteriores al avaluó, deberá consignar el porcentaje legal y pagar el precio del remate de la misma forma que los terceros, pero con deducción del valor de su cuota administrativa.

Mejoras por alguno de los comuneros

Imaginemos que Carolina puso cocina integral, además de remodelar los baños de la casa, eso le implico una inversión. Tal inversión puede ser reclamada en la contestación de la demanda. Allí se debe especificar las mejoras y estimándolos bajo juramento estimatorio de conformidad con el Art. 206 Código General del Proceso y acompañándolo de un dictamen pericial sobre su valor.

Referencias Bibliográficas

Duque Ortiz Abogados. Proceso Divisorios – Derecho Civil. Recuperado de: https://www.abogadosdo.com/proceso-divisorios-derecho-civil/

Tus abogados y contadores. Procesos Divisorios en Colombia – 10 Tips Legales. Recuperado de: https://tusabogadosycontadores.co/blog/procesos-divisorios-colombia/

ABC del proceso divisorio en Colombia. (13. Junio de 2021). Recuperado de: http://www.plazalegal.com.co/abc-del-proceso-divisorio-colombia/

Gerencie.com. Proceso divisorio – Qué es y su importancia. Recuperado de: https://www.gerencie.com/importancia-del-proceso-divisorio.html