Cuando se va a ejecutar una obra publica de desarrollo urbanístico, ordenadas dentro del Plan General de Desarrollo y los planes y programas sectoriales, según el Acuerdo 19 de 1972, el Instituto de Desarrollo Urbanístico (IDU) deberá llevar a cabo el proceso de adquisición de los inmuebles privados o de otras instituciones, que se encuentren localizados sobre una zona de influencia para el desarrollo de la obra pública a ejecutar. Pero ¿en qué consiste el proceso de adquisición predial?
Acá te lo explicamos.
Etapas para iniciar el proceso de adquisición predial por motivos de utilidad publica
Cuando se encuentren aprobados los estudios y diseños de la obra y la reserva vial del proyecto, se debe cumplir con el siguiente proceso:
Registro Topográfico – RT
Es el plano del bien inmueble (casa, lote, oficina, bodega…) en donde se identifica el terreno y la construcción que el IDU va a realizar la adquisición predial.
Estudio de títulos
El IDU elabora un documento en donde se refleja la situación jurídica actual del bien inmueble. En dicho documento se evidencia quienes son los propietarios, acreedores, hipotecarios, etc.
Gestión social
Se elabora el censo y diagnostico socio económico de las personas y/o unidades familiares, realizado por profesionales del área social. Una vez se tiene dicho censo, se elabora la ficha de caracterización socioeconómica de cada unidad familiar, con el fin de establecer la línea base, diagnóstico socioeconómico y estudio de impactos. Como resultado de su análisis de estos documentos se propone el Plan de Acción de Reasentamiento que incluye todas las personas identificadas en el proceso.
El plan de acción de reasentamiento contempla cuatro (4) tipos de asesorías: social, económica, jurídica e inmobiliaria durante todo el proceso de adquisición del predio y durante el traslado de las unidades sociales. Para estas asesorías se cuenta con un gestor por área, que se encargara de contractar a la unidad social para atender las inquietudes, servicio que se brindara de forma gratuita.
Avalúos
Consiste en la determinación económica del inmueble, teniendo en cuenta aspectos del terreno y de la construcción, que puede ser realizada por el IGAC, La Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, o una Lonja autorizada.
Existen dos tipos de avalúos: el catastral y el comercial, para efectos de la compra de inmuebles por parte del IDU solo se podrá hacer por avaluó comercial y este valor no será negociable.
Recuerde que, aunque los predios sean colindantes el avaluó puede arrojar diferentes valores, debido a condiciones normativas (legalizaciones, cargas urbanísticas, índices, tratamientos, áreas de actividad, etc.), así como cuestiones jurídicas como el tipo de propiedad (NPH, PH), cuestiones morfológicas (área de terreno y de construcción) y constructivas (estructura, acabados) por las cuales los predios resultan diferentes uno a otros.
Es importante señalar que además del valor del avaluó comercial, se cuenta con los reconocimientos económicos, dentro de los cuales se enmarcan la indemnización únicamente para propietarios y poseedores inscritos, y la compensación para las demás tenencias no propietarias o poseedoras inscritas.
Formas de adquisición predial por motivos de utilidad publica
El IDU cuenta con las siguientes formas para hacerse propietaria del bien inmueble por motivos de utilidad pública:
Enajenación voluntaria
Este escenario se da cuando el propietario acepta la oferta presentada por el IDU. Es un requisito contar con el certificado de tradición y libertad, el certificado catastral, el certificado de cabida y linderos y la escritura pública.
Los tramites a seguir son:
- Promesa de compraventa en donde se especifique la forma de pago y la fecha de entrega del inmueble.
- Una vez se firme la promesa el IDU genera la orden de pago del valor pactado.
- En la fecha de entrega un funcionario del IDU se dirige hasta el inmueble para recibir el predio.
Siempre que el predio no presente limitaciones o gravámenes como hipotecas, embargos o cualquier circunstancia que impida su venta, el IDU elaborará la minuta de escritura que será enviada a la Superintendencia de Notariado y Registro.
Expropiación por vía administrativa
En caso de que la compra se requiera hacer por motivos de utilidad pública (Artículo 58, Ley 388 de 1997) en el marco de condiciones de urgencia (Articulo 65, Ley 388 de 1887), el IDU ordena la expropiación del inmueble de la siguiente manera:
- El IDU mediante una resolución administrativa ordena la expropiación del inmueble.
- Se notifica la Resolución de Expropiación, por medio de una notificación personal o por edicto.
- En caso de que se haya presentado un recurso de reposición dentro del término establecido, el IDU procederá a resolver la reposición en un término de 10 días.
- Posteriormente el IDU efectúa la consignación del 100% del valor del predio, según el avalúo comercial.
- Una vez efectuado el pago el IDU solicita la inscripción de la resolución de expropiación ante la oficina de Registro de Instrumentos públicos.
Es importante señalar que en cualquier momento del proceso puede darse su terminación anticipada si el demandado aceptara la venta del inmueble por el precio fijado mediante avalúo actualizado según el índice de costos de construcción de vivienda de ingresos medios que elabora el Departamento Nacional de Estadística y otorgare escritura pública de compraventa de este a favor de la empresa.
Bibliografía
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