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Diferencias del avalúo catastral y comercial. En este espacio te contamos cuales son las principales.

La valoración predial es un concepto que se fundamenta en el concepto constitucional del derecho a la propiedad privada. Principalmente por la necesidad de establecer el valor que puede tomar la propiedad privada, con base en las diferentes variables que la componen y afectan. Así mismo, este concepto se emplea con fines tributarios, los cuales permiten establecer el valor a tributar fundamentado en el valor que tiene la propiedad.

Lo anterior, argumenta la concepción  y diferencias del Avalúo Catastral y Comercial, valoraciones fundamentadas en la propiedad privada de bienes inmuebles.

Definición de Avalúo Catastral

El concepto de Avalúo Catastral se encuentra dentro de la reglamentación emitida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (I.G.A.C.). Resolución 070 del 04 de febrero de 2011 en el cual en su artículo 8° define el Avalúo Catastral como:

“El avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos.”

Sin embargo, la última definición normativa se encuentra a cargo del Decreto 148 del 4 de febrero de 2020, donde definen:

“Es el valor de un predio, resultante de un ejercicio técnico que, en ningún caso, podrá ser inferior al 60% del valor comercial o superar el valor de este último. Para su determinación no será necesario calcular de manera separada el valor del suelo y el de la construcción.”.

Las definiciones anteriores serán el centro del análisis para  la diferencia entre este concepto con el de Avalúo Comercial.

Obtención General del Avalúo Catastral

El avalúo catastral sirve como sustento para la tasación del impuesto predial. Se obtiene de forma masiva, ya sea mediante ecuaciones matemáticas (modelos econométricos) así como con la obtención de valores de muestreo en zonas específicas que posteriormente se extrapolan en toda la zona (Zonas Homogeneas Geoeconomicas).

Es importante aclarar que es ineficiente y costos realizar un avalúo particular o puntual para todos los predios a cargo del municipio. Es por ello que se realiza la metodología masiva.

Algunas empresas inmobiliarias suelen atribuir una relación entre el valor comercial del inmueble y catastral.  Pero para nosotros es importante aclarar que en ningún momento existe dicha relación directa. No obstante, el Decreto 148 de 2020 determina que el valor catastral nunca podrá ser inferior al 60% del valor comercial. Pero tampoco lo podrá superar. En caso de considerar que su catastral es mayor que el comercial puede solicitar una Revisión de Avalúo.

Definición de Avalúo Comercial

De acuerdo a lo definido en la Ley 1673 del 19 de julio de 2013: “Por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras disposiciones”, artículo 3, literal (a).

“Valuación: Es la actividad, por medio de la cual se determina el valor de un bien, de conformidad con los métodos, técnicas, actuaciones, criterios y herramientas que se consideren necesarios y pertinentes para el dictamen. El dictamen de la valuación se denomina avalúo”

Bajo lo anterior, un avalúo comercial no es más que el establecimiento del valor de un bien inmueble. Teniendo en cuenta las metodologías se encuentran reglamentadas en la Resolución 620 de 2008 y el Decreto 1420 de 1998.

Descrito lo anterior, el Avalúo comercial no es más que el valor que un inmueble puede tener en un mercado (Inmobiliario). Valor basado en la oferta y demanda identificada en el sector. Es decir, el precio que está dispuesto un comprador a ofrecer por el inmueble dado.

El establecimiento de dicha valoración se enmarca en calcular el valor de terreno más el valor de la construcción. Lo anterior para inmuebles NPH. El terreno parte del  análisis del mercado, dado sus características físicas y de entorno. El valor de la construcción se basa en establecer el valor como si se construyera hoy y aplicarle la respectiva depreciación.

Diferencia entre Avalúo Comercial y Avalúo Catastral

Teniendo en cuenta los conceptos previamente definidos (Avalúo Catastral y Avalúo Comercial), podemos establecer las diferencias significativas entre los dos tipos de avalúo. Así mismo aclarar ciertas dudas existentes en cada uno de estos.

Dentro de las diferencias más significativas tenemos:

1. El avalúo catastral se calcula masivamente, mientras que el comercial es puntual para un predio en particular.
2. El catastral se establece únicamente con fines fiscales, mientras que el comercial es con fines de comercialización del inmueble y otros.
3. La fecha de vigencia es igual a 1 año. Pero la catastral siempre inicia el 1 de enero. Mientras que la del avalúo comercial se establece un año a partir de la elaboración del informe valuatorio.
4. El valor catastral refleja las condiciones del año inmediatamente anterior en algunos casos. En otros refleja la condiciones de años anteriores debido a la desactualización catastral. El avalúo comercial reflena el valor teniendo en cuenta las condiciones del mercado actuales.

Mitos de los avalúos

Existen mitos dentro de los procesos tanto de valoración comercial como catastral. En el presente documento se intentaran aclarar.

1. Existe una concepción que el valor catastral del inmueble es el 70% del valor comercial, sin embargo, esto no es regla general. Depende del municipio y las actualizaciones catastrales que haya realizado. Un ejemplo sería un inmueble en la ciudad de Bogotá que tenga un valor catastral de Setenta Millones ($70.000.000) de pesos, esto no implica que el valor comercial sea de Cien Millones ($100.000.000) de pesos. Para algunos casos, el valor catastral es el 90% del valor comercial, es decir, para el ejemplo planteado, el valor comercial sería de Setenta y Ocho Millones ($78.000.000) de pesos. En otros casos el valor catastral puede superar al comercial Para estos casos, se puede solicitar una Revisión de Avalúo.
2. Dentro de los procesos de gestión predial en proyectos de infraestructura, el valor de la transacción está sustentado desde la perspectiva comercial del inmueble. Es decir, el valor a pagar por parte del estado por la ejecución del proyecto des calculado desde el avalúo comercial y no depende del valor catastral.

Esperamos que hayas comprendido las diferencias del Avalúo Catastral y Comercial. De igual forma puedes dejarnos tus comentarios para brindarte mayor claridad.